辦房貸你該知道的10件事
購屋,可說是人生中最重要的理財行為, 只要時機、地點、物件都「買對」,就能藉著房價的大幅增值,「減少奮鬥10年」。但是,購屋也需要承擔一生最沈重的負債壓力,懂得「眉角」,才能比別人省息數十萬、甚至上百萬元。
自從93年間,中信銀首推「指數型房貸」以來,根據央行的統計,目前國內半數以上都是屬於指數型房貸,這種房貸的利率架構是「指標利率」+「加碼利率」,因此指數型房貸戶,除了要看指標利率,也要會看加碼利率。
每月須攤還的房貸本利和,是由本金、利率、期數3項條件計算得出,一般房貸戶多把焦點放在利率高低,其實,本金與期數對於利息總額的負擔影響更大,想要輕鬆當屋主、拒當「屋奴」,就要先搞懂辦房貸需注意的10件事。
1 指標利率採季調或月調 換約只能1次 需審慎評估
去年金融海嘯期間,央行果斷的採取寬鬆貨幣政策,一路下調貼放利率,短短半年、降息7次,為了讓房貸戶儘早享受降息利益,以免經濟衰退更惡化,央行還敦促銀行主動提醒房貸戶換約,也就是指標利率(亦即「定儲指數利率」)可由原先每季(或每半年)調整改為每月調整,特定期限內換約還免手續費。
這是央行的一番美意,但是市場利率原本就有起有伏,降息循環時、月調可以盡快享受降息;但當升息循環啟動時,月調也會最快被升息,且換約僅限辦理一次,因此換約前要謹慎評估。
2 不要只看前2段加碼利率 重點是第3段的加碼利率
指數型房貸競爭激烈,銀行大多是設計成3段式:第1段加碼利率最低、第2段次低、第3段則回復正常,加碼利率最高,這就是所謂的「前低後高型」。銀行通常用第1段的超低加碼利率吸引客戶上門,以往第1 段期間是指第1~6 個月,現在更縮短到只有前3個月。
但是絕大多數房貸戶不可能在3~6個月內還完全部房貸,因此第3段開始的加碼利率才是重點。特別是在降息循環期間,由於指標利率不斷下降,銀行就只好上調加碼利率,新貸戶特別要比較與爭取的是第3段的加碼利率水準。
3 加碼利率普遍上調 不要放棄重新議價的權利
目前是史上利率低檔,銀行存放利差微薄,房貸業務的利潤愈來愈低,由於指標利率跟著定儲指數一路下降,銀行只好上調加碼利率,目前指數型房貸的新貸戶,加碼利率都會比前幾年高出一截。
由於房貸契約是兩造雙方合意簽訂,信用條件與地段條件兼具的房貸戶,其實是有重新議價加碼利率的權利,可以等過一段時間,升息循環再起,存放利差改善,要求銀行重新議價加碼利率。銀行如果同意,會收取一筆「更約手續費用」,通常是1000 ? 3000 元、或是貸款額度的千分之一,若跟每年可以省下的利息相較,仍然划算。
各家銀行資金成本不同,外商銀行的資金成本會比本國銀行高,小型銀行的資金成本也會比大型銀行高,資金成本愈高,當然房貸利率報價也就較高。這種銀行會更積極的推出各種所謂的優惠省息方案,譬如雙周還款、每月固定多還部分本金,宣稱可讓房貸戶降低利息總額、或是次月享受利息減碼優惠,但房貸戶要注意的是,這些「優惠方案」的利率水準是否有略高於市場行情。
5 借款期拉長、每月壓力低 但利息總額也會大增
目前各家銀行房貸期間最長主要是20年期,但是已有銀行主動推出最長可到30年期,有的銀行也有開放讓房貸戶主動申請延長到30 年期,年期愈長、每月本息攤還壓力確實可以減輕,但是利息總額也會暴增。
以700 萬元房貸、3%利率為例,20年期, 每月本息均攤為38,822元, 利息總額約為231萬元;30年期, 每月本息均攤為29,512元, 利息總額約為362萬元,比20年期的利息總額足足多繳了131萬元。
6 本金平均攤還法 比本息平均攤還法更省息
「本息平均攤還法」(又稱年金法),每月還款金額相同,有利於預算安排。但是「本金平均攤還法」會比最多房貸戶選用的年金法更省息,同樣是700萬元房貸、20年期、利率3%,前者會比後者省下約21萬元利息總額。如果申貸時已經選擇年金法,又不想再變更契約的話,房貸戶可以採取「手動式」的本金平均攤還法,也就是每個月、或是隔一段時間就提前還一部分本金,也能發揮省息效果。
7 每月部分提前還款 小心銀行提高還款難度
多數房貸戶是一段時間、存一筆錢後,再拿去銀行提前部分還款,其實若能每個月提前多還掉一點本金,本金減少速度愈快,省息效果愈大。
房貸戶省息愈多、相對的銀行賺頭就愈少,有的銀行不免會想提高客戶頻繁還款的不便性,譬如房子坐落在台北市中山區,核貸分行則是在中正區;或是要求提前償還本金的客戶,除了要匯到平常每月扣款帳戶外的專戶外,而且系統設計只能接受用臨櫃匯款方式,無法用較方便的語音約定轉帳方式,對想要每月部分清償本金的客戶而言,必須額外增加時間成本。
8 注意房貸有無「綁約期」 提前清償是否會有違約金
不少銀行提供優惠利率,但是也會用綁約期限制,綁約期通常至少3年,有的銀行是綁約期內即使提前全部清償,只要不塗銷抵押權,也就是不打算轉賣,就不算違約,因為借款人仍然是銀行客戶,仍有其他業務往來的機會,譬如日後可能需調度資金而增貸等。
但有的是在期限內提前清償,就算違約,要罰違約金。違約金有的是1個月的本利和,有的是提前清償本金的1%,假設提前清償600萬元,違約金為6萬元,代價並不輕,因此在比較優惠利率的同時,也要注意綁約期的限制內容。
9 不要只看優惠利率 小心手續費名目變多
低利年代,房貸業務的利潤愈來愈微薄,銀行開始在房貸費上動腦筋。除了要繳給地政機關與代書的費用外,銀行還會收取「開辦費」、「帳務管理費」、「鑑價費」。
開辦費從1000 ? 5000 元, 差異很大;特別是指數型房貸戶,銀行還會收取帳務管理費,也要3000 ? 5000元;鑑價費行情約在5000 元,因此當銀行用優惠利率做誘因時,應該進一步詢問相關手續費項目與金額後再決定。
10 一般保人與連帶保人 法律責任大不同
銀行若已取得自宅房貸的足額擔保時,不得再要求借款人提供「連帶保證人」。但是部分銀行的房貸合約書上,仍可看到合約書中用「保證人約款(包括連帶保證人與一般保證人)」的條文,將兩者須擔保的責任「攪」在一起。
連帶保證人最不利,因為當借款人不償債時,一經銀行通知,連帶保證人必須代償原先保證的金額、利息、延遲利息、違約金、損害賠償金、各項費用等,等於放棄先訴抗辯權;一般保證人則是須先經法院拍賣程序,銀行只能針對不足餘額向一般保人提出代償。
 


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